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雅居乐物业为上市铺路

发布时间:2020-06-21 | 浏览量:8

中國物業新聞網訊:

近年來,拆分物業上市已成為房企多元化的一個趨勢。6月30日,雅居樂旗下物業公司雅生活集團以10億元並購綠地物業100%股權。業內認為,綠地物業去年營收僅1億元,這筆看似不劃算的交易背後,是雅居樂在為物業分拆上市鋪路。收購綠地物業,可以進一步做大物業業務規模,是加速實現資本化的重要一步。此外,物業業務一直存在成本高、利潤薄的問題,擴大規模被認為是解決盈利問題的方法之一,但是對於規模擴張的雅居樂物業而言,如何保障物業服務的質量值得引起警惕。

10億元劃算嗎

在房地產行業利潤不斷下滑的背景下,轉型及多元化成為諸多房企的發展戰略,物業服務正是房企轉型中爭相佈局的板塊。作為雅居樂多元化轉型的重點之一,物業板塊的發展開始提速。

6月30日,綠地控股宣佈,擬將其全資子公司綠地物業100%股權轉讓給雅居樂旗下物業集團雅生活集團。根據公告,此次股權轉讓對價為10億元。通過此次交易,雅居樂物業將獲得綠地物業現有的417萬平方米物業管理面積,包括中國第一高樓武漢綠地中心等大型高端商首頁_亞洲AV色老漢影院業體。此外,雙方還附加瞭未來五年的合作條款。綠地方面還承諾,2018-2022年,該公司開發的房地產項目將以雅生活集團作為優先級物業合作商,每年為雅生活集團提供最多1000萬平方米物業服務面積及其他方面支持,其平均物業管理費單價原則上不低於市場公平價格。

雅居樂物業並購綠地物業一事,成為近期業內關註的熱點。其中,綠地物業的價值是否值10億元、雅居樂物業的這筆買賣是否“劃算”等問題更是業內討論的焦點。

根據公告,截至2016年底,綠地物業總資產為8366.08萬元,凈資產650.33萬元;截至2017年5月31日,總資產增加到約1億元,凈資產為1032.39萬元。公告顯示,評估公司采用的是收益法評估,以2016年12月31日為評估基準日,綠地物業股東全部權益評估值為9.92億元,評估增值約9.85億元,增值率高達15161.54%。

有業內人士分析認為,對雅居樂物業而言,這筆收購顯然估值過高。據瞭解,綠地物業2016年的營業收入約1.2億元,凈利潤僅286萬元;2017年前5個月,綠地物業的營業收入6703.21萬元,凈利潤382.06萬元。盡管今年綠地物業業績增長明顯,但依然很難支撐10億元的估值。

不過,也有業內人士認為,雅居樂物業並購綠地物業是否劃算,不能光看綠地物業這個標的,雙方的五年“對賭協議”會給雅居樂物業未來營收利潤帶來增長,為該公司資本化奠定基礎。

各取所需

去年營收僅1.2億元的綠地物業,雅居樂為何甘願以10億元的代價買入呢?易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,在雅居樂物業籌備上市的過程中,擴大資產規模,利於該公司增加上市的籌碼。

近年來,在彩生活赴港上市並取得成功後,包括中海、富力、碧桂園等房企也提出將旗下物業分拆上市,拆分物業服務公司讓其獨立走向市場已經是房地產公司的另一新趨勢。雅居樂物業分拆上市的想法也早已被提出,早在該公司2015中期業績會上,雅居樂集團主席兼總裁陳卓林就已表示,雅居樂目前正在做物業分拆這一塊的相關研究,雅居樂每年物業管理營業額超過10億元,未來會考慮分拆的方向。

在今年3月15日的業績會上,陳卓林公開表示,雅居樂物業平臺雅生活集團計劃今年在香港H股上市,但具體時間尚未確定。後於5月25日的品牌發佈會上,陳卓林再談及上市計劃,並表示雅居樂的服務將成為未來地產銷售最重要的競爭力之一。

對於雅居樂而言,擴大物業管理規模是上市前的重要任務。根據公告,本次交易完成後,雅居樂物業將獲得綠地物業旗下417萬平方米的物業管理面積,同時未來五年,綠地將向雅居樂物業提供不高於1000萬平方米的物業管理面積。在業內看來,並購綠地的物業能進一步擴大雅居樂物業的規模,在雅居樂物業上市籌備階段,規模的擴張可以擴大資產包,更易獲得資本市場認可。

在諸多房企開始加快物業板塊佈局的情況下,綠地為何選擇剝離物業資產呢?在嚴躍進看來,在房地產行業集中度不斷提升的背景下,龍頭房企規模不斷擴張,相比而言,綠地與行業前三強的差距已開始顯現。選擇出售物業資產,在獲得收益改善財務狀況的同時,也意味著綠地要聚焦房地產主業,實現規模化擴張。

規模與質量的平衡

“房企物業分拆上市,機遇與挑戰並存。”嚴躍進認為,未來物業領域發展空間久久國產自偷拍較大,房企爭相佈局也是為瞭搶占市場份額,但物業服務板塊面臨利潤率不高、盈利模式需要創新的問題,同時,物業拆分上市後,如何保證規模與質量的平衡也是房企需要註意成版人豆奶app網站的點。

第一太平戴維斯數據顯示,預計到2020年,國內住宅物業面積將達到300億平方米,社區服務消費也將超萬億元。花旗也在研報中表示瞭對中國物業管理行業的看好,預計物業管理行業增長勢頭持續穩定。對未來物業領域的看好,正是房企近年來不斷投身這個曾被看做是“雞肋”板塊的原因之一。

一位上市房企人士稱,物業管理無疑會成為房地產企業新的利潤增長點之一,這一領域發展的不足,對於後進房企而言是一個機遇。但目前多數已上市或計劃上市的物業管理公司並沒有找到合適的盈利模式,傳統管理費收取可能還尚不足維持公司運作。如果單看傳統業務,盈利水平並不高。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在物業業務中,收入結構主要依賴傳統的物業服務收費,導致行業利潤率不高,這一現象在短期內很難改善。對於佈局物業板塊的房企而言,未來如何做到收入多元化很關鍵。物業分拆上市後,資本市場可以推動房企物業業務的成長。包括物業增值服務收益,比如社區商業運營、與商傢合作、社區金融、傢政等相關收益,這都需要市場培育,資本市場恰恰可以給予支撐。

 

也有業內人士認為,房企物業市場化過程中對規模擴張和成本管控的追求,很可能對服務質量產生影響,這一點值得計劃物業分拆上市的房企註意。

根據2016年年報,雅生活集團去年營業額約10.69億元,同比增長30%。今年4月,雅生活集團總裁劉德明曾透露,目前雅生活集團的增值服務收入占比僅不到一成,他計劃用三年時間,讓增值服務收入占比提高到20%以上。這就意味著並購綠地物業僅僅是雅居樂物業規模擴張的開端,未來雅居樂物業還會通過多種方式擴大物業資產規模,擴張可能為上市鋪路,但擴張背後的風險同樣不可忽視。北京商報記者 彭耀廣